Título:

RESUMEN de la reunión del CER de 11 de marzo

Contenido:

REUNION DEL CER DE 11 DE MARZO

La reunión comienza con el repaso de las cuestiones más destacadas de estos días, especialmente las gestiones llevadas a cabo por la compañera Asunción Fernández, registradora de Granada 9 que ha elaborado el informe acerca de los locales disponibles en Granada capital que reúnan los requisitos previstos por el Colegio para albergar el Registro Civil en la capital granadina.

Igualmente se hace un breve resumen de las gestiones seguidas en el peritaje de los desperfectos del local de los registros de la calle Arandas.

En cuanto a los asuntos surgidos en el día a día de los registros, cabe destacar los siguientes problemas prácticos.

1.- Certificado de deuda pendiente.

El debate surge de la consideración de lo dispuesto en el art. 654.3 .LEC (redactado por el apartado siete del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ) que dice :

3. En el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Además el tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.
La cuestión es si debe considerarse que es defecto para la inscripción del decreto de adjudicación la ausencia de esta certificación, o si solamente debe hacerse constar en el registro la deuda pendiente a solicitud y por virtud de certificación del tribunal en los casos en que se así conste en el título presentado.

Algún compañero entiende que sí, que en cualquier caso debe exigirse este certificado de deuda pendiente. Varios son los motivos:

– Se trata de un documento necesario para establecer la imputación de pagos, que es una garantía en cualquier caso, y una medida en beneficio del titular ( deudor) al que se le está privando de su propiedad. Deben estar presentes todas las garantías legales siempre.
– Si además, existen cargas posteriores, con mayor motivo ha de exigirse porque ha de determinarse que, efectivamente, no se ha cubierto la deuda en ninguno de los conceptos garantizados ( de ello va a depender que puedan ser satisfechos los acreedores posteriores).
– Finalmente, en los casos de personas físicas a los que se va a privar de su vivienda habitual ( y sea de aplicación por ello lo previsto en el art. 579.2 LEC) con mayor razón aún, porque esto les habilitará para participar en las plusvalías generadas en la posterior transmisión de la misma.

El art. 579. 2 LEC ( redactado por el apartado cinco del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ) y que se titula Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados , en efecto, hace referencia a la participación del deudor en las plusvalías.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

a)
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.
Se trata de un artículo muy criticado, por su pésima redacción y por su falta de claridad, pero, de su dicción literal se desprende que la ley quiere atribuir efectos registrales a la certificación de deuda pendiente. A partir de aquí, entre los asistentes se inicia un interesante debate:

– Un parte de los asistentes entiende que el registrador, de oficio, puede practicar una nota marginal meramente auxiliar o interna y sin efectos frente a terceros (y que por tanto ni siquiera debería incluirse en la publicidad formal) expresiva de la que ejecución hipotecaria de la vivienda habitual no ha sido suficiente para saldar la deuda, a los efectos del articulo 579 de la LEC, con el fin de que cuando dentro de los diez años siguientes inscriba la ulterior transmisión de esa misma vivienda por su actual adjudicatario proceda el registrador a notificar tal extremo, también de oficio, al deudor sobre todo (pues es donde está la verdadera utilidad de esta colaboración), y además, (aunque puede que para entonces no tenga ya utilidad alguna), al órgano judicial que tramitó la ejecución hipotecaria. Por lo tanto, ni es una carga, ni puede reflejarse como tal en la inscripción ni en la publicidad formal.
– Los demás compañeros entienden que, puesto que la ley ha previsto en el art. 579.2.b) una fórmula de efectos registrales , con fines protectores del titular registral, debe ser considerada en términos semejantes a una limitación que afecta al ejecutante, hacerse constar ( como indica García García) por nota al margen de la inscripción, y darse a conocer en la publicidad que se expida.
– Una tercera cuestión sería la posibilidad de suspender la inscripción de la transmisión que, en su día, otorgue el ejecutante o cesionario del remate a favor de un tercero comprador, en el caso de no constar la notificación al deudor y/o al Juzgado que conoció la ejecución. Los compañeros asistentes, en su mayoría, no lo consideran aceptable.

En general, el razonamiento parte de que la ley entiende que se ordenará practicar el correspondiente “ asiento de inscripción”. Esto implica que la ley le atribuye efectos jurídicos, y, aunque no es muy preciso, el art. 579.2 LEC tiene que ser aplicado. No es lógico ignorarlo, y a pesar de tratarse de un derecho personal entre el deudor y el ejecutante, en la publicidad formal tiene que constar lo acreditado por el Secretario judicial. Otra cosa es la forma de hacer efectiva la garantía que al deudor se le concede y la participación en la plusvalía.

2.- Donación de padre a hijo de un local perteneciente a una edificio dividido horizontalmente. Es un caso de división de local cuando no existe cláusula estatutaria que la autorice. El donante, para la división del local, tendrá que obtener el acuerdo favorable de la mayoría prevista en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Así lo regula el art 10.b) : “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes”

Ahora bien, los propietarios que figuran inscritos en el Registro no son necesariamente los que a día de hoy forman parte de la Junta de Propietarios.

3.- Mutuo disenso. Casos en los que, por voluntad de los intervinientes en un primitivo contrato, este se deja sin efecto. El ejemplo expuesto por la compañera es la resolución de una disolución de condominio, que, al dejarse sin efecto, vuelven a la situación primitiva de indivisión.

En un supuesto de donación, de vivienda protegida, con cláusula de reversión a favor de los donantes para el caso de que se produzca el fallecimiento del donatario sin descendientes, se produce la misma situación.

Los presentes entienden que, salvando la existencia de una causa verdadera y lícita, quizá el verdadero punto controvertido es la tributación de estas causas de extinción del contrato.

En el supuesto de que una donación se deje sin efecto por muto acuerdo y sin invocar causa para ello, tanto la Consulta 1440-09 de 18/06/2009 como la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sede de Valladolid, de 25 de febrero de 2.010, han estimado que ello equivale fiscalmente a una nueva donación sujeta al impuesto sobre donaciones. Registralmente, como resolvió la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de mayo de 2002, no cabe la inscripción de la escritura en la que se deje sin efecto un contrato de donación celebrado previamente, sin perjuicio de que por medio de un nuevo negocio que cumpla con todos los requisitos legales, se pueda restablecer la titularidad preexistente, que no afectará a las consecuencias jurídicas operadas en la fase intermedia, o, incluso convenir que en el ámbito restringido de las relaciones personales entre ellos, se opere como si la donación no hubiese llegado a existir.

Desde el punto de vista tributario, encontramos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sede de Granada, de 17 de noviembre de 2003, Recurso 5212/1997, Magistrado Ponente el Catedrático Ernesto Eseverri, declaró que no puede suscitarse la devolución en un caso de denegación de la inscripción de una escritura de donación, entre otros motivos, por tener prohibido por ley el tutor, que era donatario, recibir bienes del donante, vulnerándose el artículo 221 del Código Civil, y no estar contemplada la nulidad de las donaciones entre los supuestos que regula el procedimiento para la devolución de los ingresos indebidos, no pudiéndose aplicar por analogía el procedimiento para dicha devolución regulado en el artículo 60 del Texto Refundido de ITP, por ser “extraño al ámbito de las disposiciones que regulan el impuesto sobre donaciones, lo que supone una aplicación analógica de una norma no prevista expresamente para estos casos”, y por ello, contrario al ordenamiento. El Tribunal señaló que dado que el acto sometido a gravamen era nulo por contrario a la ley los perjudicados tenían una doble vía: o bien seguir el procedimiento de nulidad de los actos administrativos-tributarios previstos en el artículo 153 de la anterior LGT, opinión que el propio Tribunal considera discutible al no provenir el vicio de nulidad de la actuación del órgano administrativo sino del particular; o bien acudir a la vía de la revocación de los actos administrativos al no ser la misma contraria al principio de igualdad, ni al interés público, ni al ordenamiento jurídico, no existiendo capacidad económica gravable.

Sin embargo, existe algún Informe de la Dirección General de Tributos favorable a la devolución, sin que la revocación esté sujeta al ISD ni al Impuesto de AJD. Se tratata del Informe emitido el 4 de noviembre de 2008 por la Dirección General de Tributos en respuesta a la consulta efectuada por la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Murcia, indicando que tanto la revocación como la reducción de las donaciones no constituyen un nuevo negocio, sino la anulación de un negocio jurídico ya realizado, no estando, por tanto, dicho acto sujeto a ISD. Añade que tanto la revocación como la reducción de donaciones tienen la consideración de condiciones resolutorias legales –no contractual-, aunque no opera automáticamente, sino a instancias del donante, o, en el caso de la reducción, de determinados herederos. Por tanto, se habrá de atender a lo dispuesto en el artículo 8 del Reglamento del Impuesto sobre Donaciones a propósito de los efectos de las condiciones resolutorias, al establecer que se exigirá el Impuesto, desde luego, sin perjuicio de la devolución que procede en el caso de cumplirse la condición. Es decir, que, en principio, sí habrá derecho a la devolución del Impuesto. Ahora bien, que exista derecho a la devolución del Impuesto no significa que, en todo caso, el sujeto pasivo tenga derecho a la devolución total del Impuesto pagado, pues al haber disfrutado del bien, la adquisición lucrativa del donatario equivale a un derecho real de uso y disfrute que debe tributar por el ISD.
“En consecuencia, la devolución a la que tendría derecho el donatario cuya donación resulta revocada o reducida, deberá ser el resultado de restar de la cuota pagada la cuota correspondiente al negocio jurídico que sustituya o quede subsistente por efecto de la revocación o reducción de la donación”.
En cuanto a la tributación de la operación por la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, debe considerarse negativamente –nos dice el Informe-, ya que faltará, al menos, uno de los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TR del ITP y AJD, pues, como se ha indicado anteriormente, el acto sustitutivo o subsistente estará sujeto al ISD, lo que impedirá el devengo por la cuota gradual de AJD, documentos notariales”.

4.- Asunción cumulativa de deuda. Inscrito un préstamo hipotecario en el que figuran determinadas personas como hipotecantes, posteriormente la madre de uno de ellos comparece ante Notario y adquiere la condición de deudor solidario de ese mismo préstamo. Cabe su inscripción.

5.- Acumulación de procedimientos. Inscrito el dominio, y a continuación una anotación de embargo A, hipoteca posterior y nueva anotación de embargo B con el mismo embargante que la primera de ellas, ahora se presenta mandamiento ordenando la acumulación del procedimiento B al anotado con la letra A, en perjuicio de la hipoteca intermedia.
Los asistentes recuerdan la Res. de 30 de septiembre de 2005. En ella, el registrador en su nota considera que no es posible por el principio de prioridad registral cancelar unas anotaciones que están interpuestas en el orden registral entre las distintas anotaciones preventivas procedentes de créditos laborales cuya ejecución se acumula sin que se determine previamente la porción de valor de cada una de las fincas que se ha aplicado a satisfacer la pretensión ejecutiva de crédito laboral que estrictamente tiene prioridad registral.
DGRN: Parte de la doctrina de la Resolución de 26 de septiembre de 2003, relativa a un mismo crédito: La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil admite (artículos 578 y 613.4) la ampliación del límite de cobertura de la anotación de embargo, con el importe de los nuevos vencimientos de principal e intereses, así como los incrementos de lo devengado por costas sobre lo previsto inicialmente, y dicha ampliación goza de la prioridad de la propia anotación de embargo frente a posteriores inscripciones o anotaciones, aunque se hubieran practicado antes de dicha ampliación, con la única excepción prevista por el propio artículo 613.3, que opera como límite únicamente en beneficio de quien hubiese adquirido el bien trabado en otra ejecución.
Seguidamente estima que esta misma solución debe adoptarse para los supuestos de acumulación de procedimientos de ejecución, aunque deriven de créditos diversos: El embargo sujeta el bien embargado al resultado de un determinado procedimiento y no es una afección al pago de un determinado crédito, por lo que el hecho de que al procedimiento primeramente iniciado se hayan acumulado otros no es óbice para la cancelación de los asientos posteriores al embargo ejecutado; el embargo no es afección de una parte del valor en cambio del bien embargado y, por ello es ajeno al concepto de embargo la aplicación que, en definitiva, se de al precio de remate (véase Resolución de 2 de Diciembre de 2004).

6.- Restablecimiento del estado de cosas existente en el Registro por orden judicial. Cabe esta posibilidad, aunque hay que recordar algunas Resoluciones como la de 7 de septiembre de 2009. Los hechos eran que en virtud de mandamiento judicial se ordena que se deje sin efecto la cancelación de embargo acordada en una ejecución anterior, reponiendo la anotación preventiva de embargo en su momento practicada. La resolución judicial entiende que la anotación no se debió haber cancelado y pretende que dejando sin efecto el asiento de cancelación en su día practicado, pueda ampliarse el embargo, a lo que el registrador se opone, teniendo en cuenta que existen asientos posteriores cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.
La DGRN desestima el recurso y confirma el criterio del registrador, diciendo que “el presupuesto necesario para que esta ampliación se haga constar registralmente (…) es que la anotación preventiva de embargo esté vigente y sin cancelar”, pero “una vez cancelado un asiento de anotación preventiva de embargo, los asientos posteriores (anotaciones preventivas o inscripciones) pasan a ganar prioridad, avanzan de rango, en definitiva devienen anteriores respecto de una eventual ampliación del embargo. (…) La consecuencia es que no cabe el restablecimiento de la anotación preventiva cancelada sin el consentimiento de los titulares de los derechos inscritos o anotados, que aún siendo posteriores en llegar al Registro, han pasado a ser anteriores como consecuencia de la cancelación practicada.”.
También se refiere a esto la Res. de 21 de enero de 2005 lo que se plantea es la posibilidad de restablecer una anotación preventiva de embargo correctamente cancelada por caducidad, conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria, cuando dicho restablecimiento es ordenado por la Autoridad Judicial, en Sentencia firme, en procedimiento seguido contra los titulares registrales adquirentes, a los que expresamente se les niega la condición de terceros de buena fe, y consecuentemente privados de la protección registral que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Considera que concurren todos los requisitos exigidos por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria al objeto de concordar la realidad registral y la extrarregistral y que el respeto a la función jurisdiccional impone el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes.

El Registrador de la Propiedad no puede calificar los fundamentos ni los trámites del procedimiento que las motivan. Sí que puede, en cambio calificar, para evitar indefensión, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de las formalidades extrínsecas del documento presentado.

En cuanto a determinar si el titular registral ha intervenido o no (o haya, al menos tenido la oportunidad de hacerlo) supone que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legimitación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento Judicial (a diferencia de los procedimientos administrativos) su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

Respecto al tipo de asiento a practicar, aunque la sentencia habla de inscripción, la DG se inclina por una anotación, interpretando el término inscripción como asiento, por lo que estima oportuno practicar una anotación de prórroga por plazo de cuatro años ( la resolución habla de prórroga, pero en realidad es una anotación nueva porque la supuestamente prorrogada ya no existe).

Updated: 17 marzo, 2015 — 23:16
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