Título:

CURSOS DE FORMACIÓN para empleados de registros: módulo 1 Registro de la propiedad

Contenido:

MODULO 1: REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

UNIDAD 1: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

  • CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO.
  • ORGANIZACIÓN, COMPETENCIA TERRITORIAL
  • FINES

El Registro de la Propiedad: Concepto y régimen jurídico.

Tradicionalmente, el Registro de la Propiedad se ha concebido desde una triple perspectiva:

  1. a) Como institución jurídica
  2. b) Como oficina pública
  3. c) Como conjunto de libros
  4. a) Como institución jurídica se podría definir como la que está básicamente al servicio del Derecho Privado, a cargo del registrador de la propiedad, que se lleva por el sistema del folio real y que, con carácter exclusivo y excluyente, tiene por objeto fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
  5. b) Como oficina pública sería aquella que, radicada en la capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, se encuentra a cargo de los registradores de la propiedad correspondientes y que depende de modo inmediato de la Dirección General de los Registros y del Notariado adscrita al Ministerio de Justicia.
  6. c) Como conjunto de libros sería la reunión ordenada de los libros oficiales que, debidamente numerados y legalizados, existen en cada oficina registral y en los que se practican, conforme a Ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles.

Como fundamentos que caracterizan al Registro de la Propiedad podemos conceptuarlo mediante las siguientes notas:

– Es una institución jurídica que dota a sus inscripciones de importantes efectos derivados de los principios hipotecarios no limitándose, por tanto, a ser un mero registro administrativo o base de datos.

– Es una institución de derecho privado que presta un innegable servicio público

– Está a cargo de un registrador de la propiedad que tiene un doble carácter de funcionario público y de profesional del derecho.

– Se organiza por el sistema de folio real, que significa que se lleva abriendo un folio para cada finca en el que se recoge todo su historial jurídico mediante sucesivos asientos.

– Tiene por objeto la publicidad jurídica de los derechos reales sobre inmuebles.

– Actúa con carácter exclusivo y excluyente, en la medida en que las certificaciones expedidas por el registrador de la propiedad son el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravámenes de las fincas inscritas mientras no se desvirtúe judicialmente su certeza.

 

 

Organización y competencia territorial.

Los Registros de la Propiedad forman parte de la estructura jerárquica de la Administración del Estado, dependiendo del Ministerio de Justicia, estando encomendadas todas las cuestiones relativas a ellos a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 

Cada Registro, salvo los supuestos de división personal, está a cargo de un registrador de la propiedad.

Por lo que respecta a la competencia territorial se puede decir que se denomina  demarcación  a los límites geográficos precisos que determinan la competencia de cada oficina registral, dentro de la cual, con carácter exclusivo y excluyente, ejerce las funciones que le son propias; esto significa que no cabe la elección de Registro ya que los asientos registrales se practicarán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Esto no obstante, se puede elegir registrador actuante en los siguientes casos:

–          Cuando el registrador competente incumpla el plazo para calificar o cuando la calificación sea total o parcialmente negativa el interesado podrá instar una nueva calificación del registrador que corresponda según el cuadro de sustituciones.

–          Para solicitar nota simple informativa de cualquier Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles.

–          Informes, si bien se trata de una cuestión debatida si a esta materia se aplica el principio de libre elección o si, por el contrario, el informe ha de referirse a una finca o derecho inscrito en el Registro del que es titular el registrador que lo expide.

 

Fines del Registro de la Propiedad.

Genéricamente considerados podemos sintetizarlos en los siguientes:

Asegurar la propiedad inmueble y proteger su tráfico jurídico. La seguridad que proporciona el Registro juega básicamente en el ámbito preventivo evitando la proliferación de conflictos sobre la materia propia de su competencia; relacionada con ella está el sistema de control del tráfico inmobiliario y de su legalidad en el ámbito civil que se verifica mediante la calificación del registrador. En definitiva cumple la función de dotar al titular registral de los efectos legitimadores que proporciona la inscripción y proteger a los terceros adquirentes que lo hacen confiando en sus pronunciamientos.

Proporcionar información mediante la publicidad registral del contenido de los libros del Registro.

Es un importante auxiliar de la Administración para la efectividad de determinados impuestos, caso del cierre registral sin el previo pago del tributo que grave el hecho imponible, básicamente en el campo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas, actos jurídicos documentados, operaciones societarias, sucesiones y donaciones.

-Fomentar el crédito territorial, la concesión de créditos garantizados con inmuebles.

-Suministrar datos a la Administración para la elaboración de estadísticas inmobiliarias.

-Cooperar con la Administración en materias diversas e importantes tales como, urbanismo, blanqueo de capitales, concentraciones parcelarias, unidades mínimas de cultivo…

 

UNIDAD 2: PRINCIPIOS POR LOS QUE SE RIGE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN ESPAÑA.

Principios hipotecarios

Se entiende por tales aquellos que ordenan todo el sistema registral español y son determinantes para explicar los efectos que produce una inscripción en el Registro de la Propiedad.

Para su mejor comprensión los vamos a agrupar en las siguientes categorías:

  1. A) Previos a la inscripción: Rogación y Legalidad.
  2. B) Simultáneos a la inscripción: Prioridad, Especialidad y Tracto sucesivo.
  3. C) Posteriores a la inscripción: Legitimación y Fe pública registral.

 

PREVIOS A LA INSCRIPCIÓN:

Principio de Rogación

Salvo casos excepcionales en que el registrador actúa de oficio (por ejemplo, cancelación de anotaciones o notas de afección caducadas), la regla general precisa la instancia de parte o un mandamiento de autoridad judicial o administrativa para iniciar el llamado procedimiento registral, el cual requiere, por tanto, la presentación de un título formal en el Registro y la solicitud del presentante para que se practique la inscripción.

 

-Principio de Legalidad

Los requisitos que impone este principio son dos, por un lado que se presente al Registro documentación auténtica (artículo3 de la Ley Hipotecaria) y por otro el examen de dicha documentación por el registrador, esto es, la calificación registral (artículo 18 LH); no obstante, como excepción, se admite documentación privada: por ejemplo, herencia en caso de heredero único o distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas.

 

  1. B) SIMULTÁNEOS A LA INSCRIPCIÓN

Principio de Prioridad

Conforme a este principio, el título que primero accede al Registro será preferido respecto a los que le sean incompatibles y lo hagan con posterioridad (art. 17 LH). Se plasma en el axioma “Prior in tempore potior in iure”. Viene a significar que el Registro se cierra para derechos incompatibles con otros ya inscritos o les atribuye un carácter secundario respecto a los primeros que accedieron a él.

 

-Principio de Especialidad

Este principio exige una perfecta concreción del derecho que se inscribe, la finca sobre la que recae y la persona de su titular. (art. 21 LH). En definitiva, el Registro sólo puede publicar derechos reales individualizados en su contenido y titularidad y perfectamente especificados sobre una finca concreta.

 

-Principio de Tracto Sucesivo

Sintéticamente se puede enunciar en que los asientos relativos a una finca han de formar una cadena de modo que el titular de hoy fue el adquirente de ayer y a su vez será el transmitente de mañana. (art. 20 LH); es decir, la inscripción no se produce como un hecho aislado sino que los asientos de una misma finca que conforman su historial registral están relacionados unos

con otros.

 

  1. C) POSTERIORES A LA INSCRIPCIÓN

-Principio de Legitimación

Este principio opera desde una doble vertiente; por un lado, practicada una

inscripción en el Registro se produce una presunción “iuris tantum” de exactitud y veracidad mientras no se demuestre judicialmente lo contrario(art. 38 LH); por otro lado, significa que el titular registral podrá hacer cesar cualquier perturbación a su derecho mediante el ejercicio de las acciones reales seguidas a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para lo que basta con presentar certificación expedida por el Registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente (art. 41 LH).

 

-Principio de Fe Pública Registral

Significa que el que adquiere un derecho confiado en los pronunciamientos del Registro, será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente por causas que no constasen en el Registro al tiempo de su adquisición; nos encontramos ante una presunción “iuris et de iure”, es decir que no admite prueba en contrario. Lo recoge el artículo 34 LH, en base al cual podemos señalar los siguientes requisitos que ha de reunir el tercer adquirente para gozar de esa posición inatacable:

-Que su título de adquisición sea válido.

-Que adquiera de buena fe, la cual se presume salvo prueba en contrario.

-Que adquiera a título oneroso, ya que los adquirentes a título lucrativo no gozarán de más protección que la que tuviera su causante o donante.

-Que adquiera de quien según el Registro tenga facultades para transmitir y que no consten en el mismo causas que anulen o resuelvan el derecho del transmitente.

-Que inscriba su derecho en el Registro deviniendo titular registral.

 

UNIDAD 3: LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS: POSIBILIDADES DE CONFIGURACIÓN Y TRATAMIENTO REGISTRAL.

 

  • OBJETO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
  • EFECTOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCIÓN

 

Objeto del Registro de la Propiedad.

 

Según el artículo 1 LH: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles…”; si ponemos este precepto en relación con el artículo 2 LH, tenemos que se inscribirán en el Registro de la Propiedad:

 

– Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos.

 

– Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales y, en general, cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, en el mismo momento o en el futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

 

– Las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas, como medio de publicidad frente a terceros y para permitir una adecuada calificación registral.

 

– Los arrendamientos sobre bienes inmuebles, la opción de compra, el retorno arrendaticio, las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles.

 

Por el contrario podemos señalar que no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad:

– Los derechos personales, sin perjuicio de las excepciones que ya hemos visto, caso del arrendamiento, el retorno arrendaticio, la opción o la posibilidad de garantizar temporalmente determinados derechos mediante las anotaciones de embargo, de demanda, de suspensión…

 

– Los derechos reales que recaigan sobre bienes muebles.

 

– Los derechos reales sobre bienes inmuebles constituidos a favor de entidades sin personalidad jurídica, supuesto previsto en el artículo 11 del Reglamento Hipotecario.

 

– La posesión.

 

Por otra parte, podemos concluir este apartado señalando que no necesitan ser inscritos:

– Las servidumbres aparentes.

– Los tanteos y retractos legales.

– Las limitaciones legales del dominio.

– Las hipotecas legales tácitas.

En estos casos la razón de la innecesariedad de la inscripción obedece a que se considera que estos supuestos están amparados por una publicidad superior a la que el Registro les puede proporcionar mediante la inscripción.

 

Efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Hay que partir de la base que en nuestro derecho rige la teoría del título y del modo, que exige para la transmisión del dominio u otro derecho real la concurrencia de dos elementos fundamentales, a saber, un contrato o título y una entrega o traspaso de posesión o modo, lo que implica que la inscripción registral no opera en el acto adquisitivo o del nacimiento del derecho, sino que sus efectos, por lo general, son legitimadores o de protección.

Hecha esta introducción la inscripción en el Registro, no obstante lo anterior, produce una serie de importantísimos efectos que veremos sintéticamente a continuación:

 

  1. a)La regla general en nuestro sistema es el de lainscripción declarativa ya que ésta se limita a constatar “erga omnes” la transmisión o constitución del derecho real operada con anterioridad y fuera del Registro; esto no obstante, hay algunos casos de inscripción constitutiva por lo que el nacimiento del derecho se produce por la inscripción, caso por ejemplo del derecho real de hipoteca o determinados supuestos de derecho de superficie.

 

  1. b)Otra regla básica de nuestro sistema es el de lainscripción voluntaria ya que sólo se convierte en obligatoria cuando su falta impide la inscripción de otro título posterior (art. 312 RH), o bien cuando la ley lo exige para determinados supuestos, caso de los bienes del Estado. En este sentido conviene recordar que se considera inscripción obligatoria la que es preceptiva para que los derechos produzcan efectos frente a terceros.

 

  1. c)Al poner en relación la publicidad registral con los efectos sustantivos de la inscripción surgen dos presunciones de gran trascendencia: La presunción “iuris tantum” de veracidad y exactitud contenida en el artículo 38 LH, que constituye el principio de legitimación y la presunción “iuris et de iure” de inatacabilidad del tercero protegido por el artículo 34 LH, que da origen al principio de fe pública registral.

 

  1. d)Laoponibilidad de lo inscrito frente a terceros que se manifiesta en un doble sentido: positivo, lo inscrito se presume que existe; y negativo, según el cual lo no inscrito se presume que no existe y no afecta a terceros. En este sentido el artículo 32 LH establece: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero”.

 

  1. e)La inscripción en ningún casosubsana los defectos de que pudiera adolecer el acto o derecho inscrito y, en este sentido, se pronuncia expresamente el artículo 33 LH cuando señala:” La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.”

 

  1. f)Finalmente el titular inscrito está protegido frente al que niegue o perturbe sus derechos, ya que el artículo 41 LH establece que dicho titular podrá ejercitar las acciones procedentes de los derechos reales inscritos, mediante eljuicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, bastando a estos efectos presentar certificación expedida por el registrador de la propiedad donde se acredite la vigencia sin contradicción alguna del asiento correspondiente.

 

 

 

UNIDAD 4: EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.

 

El procedimiento registral.

Se denomina así al conjunto de actividades concatenadas que se producen desde la aportación del título al Registro hasta su inscripción. Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria que se rige fundamentalmente por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, así como también, entre otras, por la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

 

Básicamente estaría integrado por las siguientes fases:

– Aportación del título

– Solicitud de inscripción

– Presentación en el libro diario

– Calificación por parte del registrador

– Práctica de la inscripción, suspensión o denegación, en su caso

– Retirada del documento inscrito o calificado negativamente

 

Todas estas fases se reflejan en el libro diario, de modo que de la lectura del mismo se puede saber en todo momento el estado del documento en cuestión.

 

Las dos primeras fases y la última corresponden al interesado mientras que las otras las realiza el registrador. Realmente, la segunda fase queda implícita en la primera, si bien cabe modalizarla en los casos en que no se quiera una inscripción total del documento sino parcial, si ello fuere posible.

 

Además de estas fases básicas cabría citar otras como son el desistimiento de la inscripción; la retirada del documento, por ejemplo, para pagar los tributos que graven el acto o para subsanar defectos; la subsanación de los defectos señalados en la calificación registral y el recurso contra la misma.

 

Una vez indicado lo anterior, se puede señalar que existen una serie de actuaciones previas al procedimiento registral propiamente dicho, que van a facilitar el desarrollo de éste y que tienen importantes efectos cara a la seguridad jurídica. Dentro de este grupo podemos citar las siguientes:

 

– En los supuestos de inmatriculación de fincas, la búsqueda en los índices del Registro. Esto es necesario ya que deben evitarse las dobles inmatriculaciones y no pueden acceder al Registro fincas nuevas sin que se tenga la certeza de que no están previamente inscritas, para lo cual es preciso efectuar una exhaustiva búsqueda tanto en los índices de titularidades como de fincas; es decir, se hará, primeramente, atendiendo a los nombres del adquirente y del transmitente para ver si existe en los índices inscrita a su favor alguna finca que se pueda identificar con la que ahora se pretende inmatricular. Solventado este aspecto, se investigarán los nombres de los colindantes para averiguar si tienen inscritas fincas en el mismo paraje o lugar que puedan coincidir con la finca en cuestión. En cualquier caso es imprescindible que el registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca a inmatricular, según determina el artículo 298 RH.

 

Solicitud de nota con información continuada. El artículo 175 del Reglamento Notarial impone a los notarios, dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento de una escritura de transmisión onerosa de inmuebles o constitutiva de gravámenes o derechos reales, la obligación de obtener información del Registro sobre el estado de cargas de la finca que se transmite o se grava. Se exceptúan de esta obligación las escrituras que documenten actos de liberalidad o aquellas en las que el adquirente renuncie por razones de urgencia, lo que deberá hacerse constar en la propia escritura. La solicitud puede referirse a certificación o nota simple (lo más frecuente) y podrá cursarse por telefax o cualquier otro procedimiento, pudiendo remitirse por el registrador por los mismos medios. La información podrá referirse a una o varias fincas y podrá hacerse sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.

 

Las actuaciones del registrador serán, según los casos, las siguientes:

  1. a) Si la finca pertenece a otra demarcación registral lo comunicará al notario.

 

  1. b) Si los datos descriptivos y jurídicos facilitados por el notario coinciden con los del Registro, bastará con indicarlo así, al dorso o a continuación del documento solicitado.

 

La información que se remitirá comprenderá no sólo el contenido del folio registral de la finca, sino también los asientos del libro diario relativos a ella practicados con anterioridad a la remisión y las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidos de otros notarios, pendientes de contestación o remitidos en los diez días naturales anteriores. Además, el registrador deberá comunicar al notario, en el mismo día en que se produzca y durante el plazo de nueve días naturales posteriores al de remisión de la información, la circunstancia de haberse presentado en el diario cualquier título que afecte o modifique la información inicial u otras solicitudes de información registral relativas a la misma finca presentadas después por otros notarios.

 

Si la información se solicita PARA UN DIA DETERMINADO, la nota deberá remitirse el día señalado, con referencia a lo que resulte del cierre del diario del día inmediatamente anterior. Si no se expresa nada, se remitirá en el más breve plazo posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud, o en los cinco hábiles siguientes si, por el número de fincas o por la complejidad del historial registral, se hace imposible cumplir el plazo primeramente señalado; pero en este caso se deberá comunicar al notario, el mismo día en que se reciba la solicitud, la fecha en que se enviará la información. Todas estas solicitudes de notarios se archivarán en un legajo destinado al efecto.

 

– Presentación por fax, produce los mismos efectos que la presentación física siempre que se consolide el asiento dentro del plazo reglamentario, por la presentación material del documento de que el fax dio noticia. Presenta dos modalidades:

 

  1. a) Presentación desde las Notarías o por Órganos Judiciales o Administrativos.-

Los notarios podrán enviar comunicación de haber autorizado escrituras públicas el mismo día de su otorgamiento, en cuyo caso se presentarán en el diario de acuerdo con la regla general, excepción hecha de las que se reciban fuera de las horas de oficina que se presentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente. Este asiento de presentación caducará si en los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó; dicha presentación se hará constar por nota al margen del primer asiento y a partir de entonces correrán los plazos de calificación y despacho.

 

Si al recibir la comunicación el registrador comprueba que la finca pertenece a otra demarcación registral lo comunicará al notario autorizante inmediatamente mediante telefax; por el mismo medio y el mismo día o el siguiente hábil, confirmará la recepción comunicará su decisión de practicar o no el asiento de presentación.

 

Las mismas reglas son aplicables a las resoluciones judiciales y a los documentos administrativos, con la particularidad de que pueden ser enviados el mismo día de su firma o en el siguiente hábil.

 

  1. b) Presentación desde otro Registro.-

Si concurren razones de urgencia o de necesidad, cualquiera de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el documento que se remita al Registro competente, mediante fax o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica del correspondiente asiento de presentación. El registrador de origen, después de calificar el carácter presentable del documento, extenderá en su diario un asiento de remisión, con el número que corresponda según su propia numeración y, a continuación, remitirá al Registro competente todos los datos necesarios para la práctica del asiento, junto con la indicación del número que le haya correspondido en su diario, su sello y firma. Después, extenderá nota al pie del documento indicando las operaciones practicadas, así como la confirmación de la recepción por el Registro de destino y lo devolverá al interesado para que lo presente en el Registro competente dentro del plazo de diez días hábiles. El acuse de recibo se hará constar por nota marginal en el diario y se archivará en el legajo correspondiente.

 

El registrador de destino, previa calificación de su competencia y confirmada la recepción, practicará el asiento de presentación conforme a la regla general. Si se recibe el original dentro de los diez días hábiles de vigencia se hará constar por nota marginal, corriendo desde la recepción los plazos de calificación y despacho; si se recibe con posterioridad, se cancelará por nota marginal y tendrá que practicarse, en su caso, un nuevo asiento de presentación.

 

Estas solicitudes de presentación por fax se archivarán en un legajo establecido al efecto.

 

Advertencias legales relativas a la referencia catastral, la Ley 13/ 1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, en su artículo 50,1, establece la obligación de consignar la referencia catastral en las escrituras o documentos donde consten los actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles y los contratos de arrendamiento de los mismos, así como en los documentos en los que se pongan de manifiesto cualesquiera otras alteraciones de orden físico, económico o jurídico de los citados inmuebles. Además, el artículo 170 del Reglamento Notarial exige la constancia en el documento de la referencia catastral como un dato descriptivo de los bienes inmuebles.

 

La falta de constancia de dicha referencia no impide – salvo en la inmatriculación, en que ha de acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca – la práctica de la inscripción, pero constituye una infracción tributaria simple de la que el registrador deberá advertir al interesado de forma expresa y por escrito.

 

Presentación telemática. Forma de presentación introducida por el artículo 112 de la Ley 24/2001, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social y consagrada en la reforma del Reglamento Notarial realizada por el R.D. 45/2007. Así, salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad deberán ser presentados por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo, en el plazo más breve posible y, en todo caso, el mismo día de su otorgamiento o en el hábil siguiente. La remisión se hará inexcusablemente a través del Sistema de Información Central del Colegio Notarial debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad. El notario dejará constancia de ello en la matriz y, en su caso, de la correspondiente comunicación del Registro destinatario.


UNIDAD 5: ASIENTOS QUE SE PRACTICAN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

  • SUS CLASES
  • PLAZO DE PRÁCTICA
  • FORMALIDADES

Clases de asientos

Según el artículo 41 del R.H. en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos: de presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

A continuación se definen brevemente los distintos asientos enunciados:

Asiento de Presentación: Es el que se extiende en el libro diario de operaciones del Registro en el momento de presentarse cada título y contiene un breve resumen de su contenido; produce unos efectos muy importantes ya que constata la presentación del documento y la voluntad de inscripción, poniendo en marcha el procedimiento registral; además, cierra el Registro a los títulos contradictorios, determinando entre derechos incompatibles cual debe prevalecer y entre derechos compatibles cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno con relación a los restantes.

Asiento de Inscripción: Es un asiento principal, definitivo, completo, de carácter positivo, que se practica en los libros de inscripciones y en el que se hace constar la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.

Anotación Preventiva: Es un asiento principal, de vigencia temporalmente limitada, generalmente positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que reserva los efectos de la fe pública registral a favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles.

El carácter temporal de las anotaciones les diferencia de las inscripciones y cancelaciones que tienen vocación de permanencia.

Asiento de Cancelación: Es un asiento negativo, de duración indefinida y complementario de otro (el asiento cancelado), lo que impide que pueda abrir folio registral. Su finalidad es hacer desaparecer la constancia registral de la existencia de un derecho real inmobiliario.

Nota Marginal: Es un asiento accesorio, por lo general de duración indefinida, que se practica al margen de los asientos principales o a continuación de otras notas marginales y que tiene por objeto completar a dichos asientos principales.

Después de estas notas definitorias de los asientos registrales, conviene señalar que las inscripciones también pueden ser de diversas clases atendiendo a su forma, así:

– Extensas y concisas: las primeras son las que contienen todos los requisitos exigidos por los artículos 9 LH. y 51 de su Reglamento; las concisas sólo deben contener las circunstancias previstas en el artículo 52 RH,. remitiéndose en todo lo demás a la inscripción extensa.

– Principales y de referencia: se aplica esta clasificación en el caso de fincas especiales (por ejemplo, concesiones de autopistas o líneas de conducción de energía eléctrica) que se extienden por el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones. En estos casos la forma de proceder es la siguiente: se practica una inscripción principal en el Ayuntamiento donde radique la parte principal de la finca, el punto de partida o de arranque de la concesión y en los restantes Registros, Ayuntamientos o Secciones asientos de referencia a la inscripción principal.

– Primeras y posteriores; según que inicien o no el historial registral de una finca.

– Comunes y especiales: las inscripciones comunes son la regla general frente a las especiales a las que la ley, por razón de su contenido, les impone circunstancias particulares, caso de las de concesiones, minas etc.

 

Plazo para su práctica

Las inscripciones se practicarán, si no median defectos, en el plazo de los quince días hábiles siguientes a la presentación o devolución del documento que las causa, pudiendo ampliarse este plazo por circunstancias extraordinarias apreciadas por la DGRN hasta quince días más, previa solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días del plazo de despacho señalado.

No obstante lo anterior y en todo caso, deberán practicarse dentro de los sesenta días hábiles del plazo del asiento de presentación.

Finalmente cabe señalar que si los documentos inicialmente presentados o los subsanatorios de otros se aportan dentro de los últimos quince días de vigencia del asiento de presentación, éste se entenderá prorrogado por un periodo igual al que falte para completar los quince días hábiles.

 

Formalidades de los Asientos

Básicamente podemos enunciar actualmente las siguientes:

–          Su redacción ha de ser clara y breve, recogiendo un resumen del contenido del título presentado en todo lo necesario para que se refleje la verdadera situación jurídica de cada finca en lo relativo a titularidad y cargas.

–          El Registrador se ajustará, en lo posible, a las instrucciones de la DGRN, pero superando los formalismos en aras de la claridad de los conceptos.

–          Las cantidades, números y fechas se expresarán en letras, salvo las referencias a disposiciones legales, fechas del título anterior al que produzca el asiento o las de los complementarios, todos los cuales se pueden expresar con guarismos.

–          Se procurará resaltar los conceptos de especial interés de los asientos.

–          Todos los asientos deben ser firmados por el Registrador, lo que implica su conformidad  entre el contenido del asiento, lo que resulta del título presentado y los antecedentes del Registro. La firma puede ser entera (inscripciones, anotaciones y cancelaciones extensas) o media firma (inscripciones concisas, notas marginales, por ejemplo)

 

 

UNIDAD 6: LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO

  • LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO
  • CLASES
  • AGREGACIÓN
  • AGRUPACIÓN
  • DIVISIÓN Y SEGREGACIÓN DE FINCAS
  • LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

La Finca como Base del Registro

El artículo 243  LH, al establecer que “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”, consagra en nuestro Derecho el sistema del folio real, que es uno de los tres sistemas tradicionales de organizar los Registros de la Propiedad; siendo los otros dos el de organizarlos por sus titulares (sistema francés) o por sus títulos (antiguas Contadurías de Hipotecas).

Si bien en el aspecto material finca es una superficie perfectamente deslindada de la superficie terrestre, para nuestro Derecho Hipotecario es todo aquello susceptible de abrir folio registral.

Clases de Fincas

-Finca material o física: es una unidad perfectamente delimitada geográficamente de la superficie terrestre susceptible de formar una unidad en el tráfico jurídico.

– Finca registral: todo aquello susceptible de abrir folio registral; así, junto a la finca material estarían por ejemplo, una concesión administrativa, un tendido de energía eléctrica, etc.

– Finca funcional: es la formada por diversas fincas materiales, que conforman una unidad económica aunque no sean colindantes. Véase el artículo 44 RH.

– Finca especial: Es considerada a efectos registrales como una finca ordinaria si bien se trata de una finca distinta y de características especiales, por ejemplo los ferrocarriles, las minas, las fincas discontinuas…

– Finca catastral: es una parcela o porción de suelo de una misma naturaleza enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a efectos tributarios, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios proindiviso.

Segregación de Fincas

La segregación es la operación registral por la que se separa parte de una finca inscrita para formar una nueva, con número y folio propio y diferente de su matriz.

Requisitos:

– Debe realizarse en escritura pública o certificación administrativa.

– La finca matriz ha de tener suficiente cabida para que se pueda practicar la segregación.

– Debe aportarse licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad (si la admite la legislación urbanística autonómica) y, si se trata de suelo rústico, las parcelas resultantes no serán inferiores a la unidad mínima de cultivo.

Efectos:

– La finca segregada se inscribe como nueva, en su propio folio y con número independiente.

– En la inscripción de la finca segregada se expresará los datos registrales de la finca de procedencia y las cargas y gravámenes que le afecten por razón de la misma (arrastre de cargas).

– Al margen de la finca matriz se hará constar la segregación efectuada y el folio, tomo y número de inscripción de la segregada, así como la cabida con que queda la matriz (resto), si bien dicho “resto” puede describirse como inscripción a continuación de la última practicada en el folio de dicha matriz.

División de Fincas

Es la operación por la que la totalidad de una finca inscrita desaparece para originar dos o más fincas independientes.

Requisitos:

Son sustancialmente los mismos que hemos señalado para la segregación.

Efectos:

– Las fincas resultantes se inscriben como nuevas, con folio y número diferente.

– En la inscripción de cada finca se expresará su procedencia así como las cargas y gravámenes que le afecten por razón de la misma.

– Al margen de la inscripción de la finca matriz se expresará la división efectuada así como el folio, tomo y número de las inscripciones de las resultantes.

– La finca dividida desaparece registralmente.

 

Agrupación de Fincas

La agrupación es la operación registral por la que se reúnen dos o más fincas para formar una sola, siendo, por tanto, la operación inversa a la división de fincas.

Requisitos:

– Que se trate de fincas colindantes o que, sin serlo, constituyan una unidad orgánica de explotación.

– Que las fincas a agrupar tengan el mismo o los mismos titulares. No obstante, podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponde en la finca resultante de la agrupación.

– Que se solicite expresamente en escritura pública o en certificación administrativa.

Efectos:

– La finca resultante de la agrupación será objeto de nueva descripción, en nuevo folio y bajo nuevo número.

– Se expresarán las fincas de las de que se forma y se arrastrarán todas las cargas y gravámenes de las fincas agrupadas.

– En el caso de unidades orgánicas de explotación (sin colindancia) hay que describir íntegramente, con linderos, las fincas que la forman, expresando el carácter de dicha unidad.

– Se extiende nota al margen de la inscripción de cada una de las fincas agrupadas con expresión de la agrupación y de donde se ha inscrito la finca resultante.

– Cada una de las fincas que se agrupa desaparece registralmente.

Agregación de fincas

Es la operación por la que una finca recibe, o bien a otra – cuyo folio registral se cierra – o bien aparte de otra previa segregación, pasando a formar la finca agregada parte de la finca recipiente, que continúa inscrita bajo el mismo número y en el mismo folio.

Requisitos:

Son los mismos que para la agrupación, si bien la finca mayor ha de tener una extensión que represente, al menos, la quinta parte de la suma de la que se agreguen.

Efectos:

– Se practicará la inscripción bajo el mismo número de la finca mayor, pero describiendo como queda ésta tras la incorporación de la o las parcelas agregadas.

– Se expresará la procedencia de la parcela agregada arrastrándose a ella las correspondientes cargas por razón de la misma.

– En el caso de fincas sin colindancia habrá que describir la que se agrega expresando sus linderos.

– Se hará constar la agregación por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca o porción que se agrega indicando con que finca se efectúa la agregación (tomo, folio y finca).

La declaración de obra nueva

Supone una declaración para obtener la constancia registral de la modificación efectuada en una finca inscrita por la que se alteran sus circunstancias materiales, básicamente mediante la construcción de un edificio o la rehabilitación, reforma o ampliación de construcciones preexistentes e inscritas.

Los requisitos sintéticamente enunciados son:

-Otorgamiento de escritura pública o título inscribible suficiente (certificación administrativa), bien dirigido únicamente a tal fin o bien con ocasión del otorgamiento de un título por el que se declare, reconozca, transmita, modifique o grave la finca en la que se declara la obra nueva.

-Declaración del titular o titulares de la finca con tal finalidad.

-Licencia municipal de obras que deberá testimoniarse en la escritura y corresponder con la obra que ahora se declara.

-Certificado del técnico competente con firma legitimada notarialmente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva declarada en el título se ajusta al proyecto para el que se concedió la licencia.

-Circunstancias relativas al seguro decenal de daños previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación o de su compromiso de concertarlo lo que deberá acreditarse a la terminación de la misma, salvo que se trate de un “autopromotor”; es decir, del que construye para sí mismo, si bien, en este caso, si la finca se vende antes de que transcurran diez años desde la declaración deberá constituirse el seguro citado salvo que el adquirente renuncie a ello, siempre que se trate de viviendas y se acredite su utilización previa por el transmitente.

Concluida la construcción se hará constar en el Registro tal circunstancia por nota al margen de la inscripción correspondiente y en virtud de acta notarial que incorporará la declaración del técnico competente relativa a la fecha de terminación de la obra (que ha de estar dentro del plazo de vigencia de la licencia o de sus prórrogas) y a su ajiste al proyecto para el que se obtuvo la licencia; así como todo lo relativo a la constitución del seguro decenal citado (mediante protocolización de la oportuna póliza).

El texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, tras la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, exige, además, para las terminaciones de obra la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a los usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

Por lo tanto, en cuanto al primer requisito, el notario deberá hacer constar en la escritura que el libro edificio está a disposición de los usuarios (resolución circular de 26 de julio de 2007) y en cuanto al segundo se deberá aportar la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las especialidades autonómicas que puedan existir (por ejemplo, la Ley de Vivienda Catalana exige el depósito del libro del edificio en el Registro de la Propiedad) o que la legislación urbanística sujete esas actuaciones a un régimen de comunicación, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.

Si se trata de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra requerirá que a la escritura de declaración de obra nueva que se acompañe certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, debiendo comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la edificación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. En tales casos deberá darse cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas, haciéndolo constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal expedida.

 

UNIDAD 7: INMATRICULACIÓN DE FINCAS. LA DOBLE INMATRICULACIÓN

Concepto

Podemos definir la inmatriculación como la operación  registral por la que una finca accede por primera vez al Registro mediante una inscripción de dominio, abriendo folio y con número propio, después de que se haya verificado la titularidad de una persona así como la inexistencia de dicha finca en los libros registrales.

Medios de inmatriculación

De conformidad con el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y concordantes, podemos señalar:

1.- El Expediente de dominio.

Es un procedimiento judicial declarativo de haberse justificado por el promovente la adquisición del dominio sobre una finca.

Sus trámites vienen recogidos en los artículos 272 a 278 del Reglamento Hipotecario, siendo conveniente destacar que, desde el punto de vista registral, el documento básico que ha de aportar el promovente es una certificación del Registro de la Propiedad de la circunscripción donde radique la finca objeto del expediente, expresiva de la falta de inscripción de la misma. En este sentido, conviene tener en cuenta que será prácticamente imposible certificar con total exactitud que una finca determinada no está inscrita, pero es posible certificar que a nombre de una persona determinada no aparece inscrita una finca en un determinado término, ya que la búsqueda más efectiva sigue siendo la de titulares.

El expediente concluirá con un auto judicial donde se declaren probados o no, en su caso, los extremos solicitados, siendo inscribible el testimonio del auto firme, que habrá de insertarse literalmente, en el que se declarará haberse justificado la adquisición del derecho por el promovente.

2.- Inmatriculación por título público de adquisición.

Aparece regulado en los artículos 205 de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Es preciso que concurran dos adquisiciones sucesivas documentadas en título público, siendo la primera la que acredita el derecho del transferente y la segunda la que pretende obtener la inmatriculación.

Como requisito complementario al orden registral, aunque extraño al mismo, está la necesidad de la publicación del oportuno edicto expedido por el registrador en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca por espacio de un mes; que deberá ser devuelto al Registro, debidamente cumplimentado, antes de que transcurran tres meses de su fecha. Si el edicto no es devuelto en dicho plazo o no se encuentra debidamente cumplimentado, la inscripción realizada en su día se cancelará por nota marginal.

Esta inmatriculación presenta la peculiaridad de que no surte efectos respecto de terceros hasta que no hayan transcurrido dos años desde la fecha de la inscripción. Dicha limitación de efectos significa que, hasta que no transcurra el plazo indicado, el adquirente no tendrá la protección que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria otorga al llamado “tercero hipotecario”.

3.- Inmatriculación mediante acta de notoriedad complementaria del título público adquisitivo.

Aparece regulada en los artículos 203 de la Ley Hipotecaria, 283 a 298 de su Reglamento y en la regla 10ª del artículo 53 de la Ley 13/1996.

Como se desprende del enunciado, cobra importancia dicha acta para complementar un título público adquisitivo. Donde realmente tiene más virtualidad este procedimiento es para los casos de inscripción de excesos de cabida, rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que existan dudas sobre la identidad de la finca, así como para reanudar el tracto interrumpido, si bien en estos casos requerirá aprobación judicial.

4.- Inmatriculación mediante certificación administrativa.

Regulada en los artículos 206 de la Ley hipotecaria y 303 a 306 de su Reglamento.

En estos casos la inmatriculación se practica mediante certificación del Estado, Comunidades Autónomas, Provincia, Municipio, Corporaciones de Derecho Público y la Iglesia Católica, donde se expresará el título o modo de adquisición, el carácter del bien, en su caso, así como la situación de alta en el correspondiente inventario de bienes de la Corporación de que se trate.

Como resulta lógico, dicha certificación deberá ser expedida por el funcionario de la Corporación respectiva, que posea facultad para certificar

Esta inscripción queda afectada por la limitación de efectos prevista en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, pero no es necesaria la publicación del edicto señalada anteriormente.

Doble Inmatriculación

Se produce cuando una misma finca o parte de ella aparece inscrita más de una vez en folios registrales distintos y bajo números diferentes, originando un caso de contradicción registral.

Como situación anómala que es, la Ley Hipotecaria contiene normas para evitarla: artículos 298 in fine, 300, 306 y 422 del Reglamento Hipotecario y el procedimiento a seguir en los casos en que se constate una doble inmatriculación regulado en el artículo 313 del mismo Reglamento.

 


UNIDAD 8: INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS

  • CONCEPTO.
  • CLASES.
  • OBLIGACIONES GARANTIZABLES CON HIPOTECA.
  • FORMA DE CONSTITUCIÓN.
  • CANCELACIÓN

Concepto

La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, gravando una finca que permanece en poder y posesión de su titular, la cual puede ser enajenada en caso de incumplimiento de la obligación garantizada para satisfacer el crédito del actor y cuya inscripción registral es constitutiva de la misma. Hay que tener en cuenta que, a partir de la Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2006 en la que se afirmaba que una sola hipoteca puede asegurar diversas obligaciones siempre y cuando estén casualmente vinculadas entre sí, se ha dado vía libre a la posibilidad de que una hipoteca garantice diversas obligaciones. Y la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, que introduce el artículo 153 bis de la ley hipotecaria, admite, dentro de ciertos límites, una hipoteca en garantía de diversas obligaciones. Así, las obligaciones garantizadas han de estar perfectamente identificadas, bien por su denominación, bien -en caso de atipicidad- por la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas. También debe constar la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.

Elementos

Como elementos personales podemos citar:

– El acreedor hipotecario que es el titular del derecho real de hipoteca y que tiene garantizado el cumplimiento de la obligación asegurada.

– El deudor que es la persona obligada a la realización de la obligación garantizada.

– El titular de la finca hipotecada, que es el único que puede constituir la hipoteca, sea o no deudor, dando lugar en éste último caso a la figura del hipotecante no deudor.

Como elementos del crédito hipotecario podemos distinguir:

– El crédito u obligación.

– La garantía o hipoteca.

Clases

De modo meramente enunciativo podemos señalar las siguientes:

– Unilaterales y bilaterales, según que se constituyan por disposición unilateral del titular de los bienes sobre los que se establece o con la intervención del acreedor y del hipotecante.

– Voluntarias y legales, según se constituyan libremente por las partes o las imponga la Ley para ciertos supuestos (Artículo 168 de la Ley Hipotecaria).

– Ordinarias y de seguridad, según que la responsabilidad esté perfectamente determinada “ab initio” o garanticen un crédito genérico necesitado de concreción de un máximo a efectos registrales (principio de determinación).

– De capital y de renta, según garanticen el pago de un capital o de una prestación periódica.

– Normales y excepcionales, las segundas se apartan de las reglas generales, por ejemplo, la regulada en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria.

– Expresas y tácitas, si bien estas últimas no existen actualmente en nuestro Ordenamiento Jurídico, debiendo ser todas las hipotecas expresas.

Obligaciones Garantizables con Hipoteca

En principio son susceptibles de garantizarse con hipoteca cualquier clase de obligación, si bien la operación típica la constituyen los préstamos.

Por aplicación del principio de determinación o especialidad la obligación ha de estar perfectamente identificada para lo que se precisan que se expresen los siguientes extremos:

–          Causa de la obligación, denominación o acto jurídico básico del que deriva o pueda derivar en el futuro la obligación garantizada.

–          Cantidad garantizada.

–          Vencimiento.

–          Intereses que, en su caso, produzca la obligación, que pueden ser ordinarios y de demora.

–          Costas y gastos judiciales, si se han estipulado expresamente.

–          La posibilidad de ejecución para el caso de impago de las cuotas.

–          La tasación de la finca para el caso de subasta de la misma.

–          La posibilidad de cesión del crédito por el acreedor sin necesidad de notificación al deudor, en su caso. (La nueva redacción del artículo 149 dada por la Ley 41/2007 parece que no exige que conste la renuncia de la notificación al deudor para que surta efecto frente a él la cesión del crédito que pudiera hacer el acreedor).

–          Un domicilio del deudor para notificaciones en el caso de ejecución.

Tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social, aplicable a escrituras otorgadas con posterioridad al 15 de mayo de 2013, los contenidos anteriormente enunciados han sido, en muchos casos, matizados, introduciendo nuevos contenidos como, por ejemplo, el carácter habitual o no de la vivienda que se hipoteque.

Forma de Constitución

La hipoteca ha de documentarse en escritura pública que se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente, siendo esta inscripción constitutiva; es decir, la hipoteca no se constituye en tanto en cuanto no logre la inscripción registral, no existe, siendo uno de los pocos casos de inscripción constitutiva de nuestro Derecho.

Cancelación

En el supuesto normal de cumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor deberá otorgar la correspondiente escritura pública de cancelación por la que reconoce habérsele satisfecho su crédito y otorga carta de pago a favor del deudor, con efecto liberatorio para el mismo.

En el caso de impago se procederá a la ejecución judicial o extrajudicial, en su caso, que concluirá con una resolución judicial firme donde reconozca el dominio del adjudicatario en la subasta (el mejor postor) y que le servirá de título inscribible, debiendo ir acompañada del correspondiente mandamiento cancelatorio de la carga que se ejecuta, así como de las posteriores.

Si se trata de inscripciones de hipotecas caducadas, se aplicará la Disposición Transitoria Tercera de la Ley hipotecaria.

Por último, si se trata de hipotecas con obligación vencida y prescrita, las acciones para exigir su cumplimiento se cancelarán a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca gravada, siendo necesario que se cumplan los requisitos previstos en el artículo 82.5 de la Ley hipotecaria.

 

UNIDAD 9: PUBLICIDAD FORMAL

  • MEDIOS DE PUBLICIDAD
  • PLAZOS
  • FORMA DE OBTENCIÓN
  • CLASES DE CERTIFICACIONES

Medios de publicidad

Conforme a la Legislación Hipotecaria estos medios son: la manifestación de los libros registrales -que puede revestir la forma de exhibición directa o nota simple informativa -y la certificación registral.

A continuación pasaremos a efectuar un breve examen de cada uno de ellos.

– La exhibición de libros, consiste, como su propio nombre indica en la exhibición directa de los Libros del Registro a los interesados para que éstos, por sí mismos, tomen las notas oportunas del estado de las fincas consultadas, pero sin que puedan copiar los asientos. En virtud del deber de los Registradores de conservar el archivo a su cargo y del tratamiento profesional de la publicidad, actualmente se puede decir que es un método excepcional y en desuso de obtención de la publicidad registral.

– La nota simple informativa, según los artículos 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, se puede definir como un breve extracto del contenido de los asientos registrales vigentes de la finca objeto de consulta donde constará su identificación, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, su extensión, naturaleza y limitaciones, así como las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos. Tiene un valor meramente informativo, sin dar fe del contenido de los asientos. Actualmente, el artículo 222.5 LH permite las notas simples literales, si bien habrá que suprimir en la expedición de la nota literal aquellos aspectos afectados por la Ley Orgánica de Protección de Datos.

– La certificación registral, es el documento público expedido por el Registrador de la Propiedad que constituye el único modo de acreditar en perjuicio de tercero la libertad o gravamen de una finca y su titularidad, haciendo prueba plena del contenido de los asientos registrales.

Plazos de emisión

Tanto las notas simples como las certificaciones deberán expedirse en el plazo más breve posible, sin que, en ningún caso, pueda exceder de cuatro días por cada finca solicitada. Esta es la regla general pero existen otros plazos; así, por ejemplo, si se trata de información registral continuada solicitada por fax desde Notarías, el plazo es de tres días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud cualquiera que sea el número de fincas, si bien, en casos de imposibilidad material por ser excesivo dicho número, se extenderá el plazo hasta cinco días, lo que se comunicará al notario solicitante informándole del día en que se remitirá la nota.

Tratándose de notas solicitadas por correo electrónico a través del FLOTI (Fichero Localizador de Titularidades Inscritas) el plazo máximo será, tras el nuevo horario de apertura establecido por el artículo 19 de la  Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, de ocho horas hábiles.

Medios de obtención

Las notas simples se pueden solicitar mediante petición verbal o escrita del interesado efectuada personalmente en el Registro, por correo ordinario, por fax, o por correo electrónico vía FLOTI,  indicando las fincas o derechos cuyo estado se pretende averiguar.

Las certificaciones requieren instancia por escrito o mandamiento judicial que ordene su expedición dirigidos al Registrador de la Propiedad, donde se expresará la clase de certificación que se solicita, los datos identificativos de la finca o derecho y el periodo a que debe contraerse.

En ambos casos se exige un interés legítimo por parte del solicitante para averiguar el contenido del Registro.

Clases de certificaciones

 

1.-) Por razón de su contenido.

– De los asientos de todas clases relativos a fincas o personas determinadas.

– De asientos de una o varias clases determinadas relativos a fincas o personas determinadas.

– De asientos concretos.

– Certificaciones negativas.

 

2.-) Por razón del tiempo a que se refieren.

– De los asientos practicados en un periodo fijo y determinado.

– De los existentes desde la creación o reconstrucción del Registro respectivo.

 

3.-) Por la forma.

– Literales, que reproducen íntegramente el contenido de los asientos.

– En relación, que recogen determinadas circunstancias señaladas por el interesado o que considere relevantes el Registrador.

 

4.-) Por su objeto o finalidad.

– De asientos o de documentos que se conserven en el Registro.

– De dominio.

– De dominio y cargas.

– De asiento de presentación.

 

5.-) Certificaciones especiales

– Con información continuada.

– Con informe del Registrador, que puede ser vinculante o no.

– En procedimientos expropiatorios.

– En procedimientos urbanísticos.

– Las que se expiden en los casos de traslados de asientos entre Registros.

 

UNIDAD 10: EL PERSONAL AUXILIAR DE LOS REGISTROS

  • NATURALEZA DE SU RELACIÓN
  • SU CLASIFICACIÓN
  • REQUISITOS BÁSICOS

Naturaleza de su relación

 

Tradicionalmente la prestación de servicios del personal de los Registros de la Propiedad y Mercantiles fue de tipo jurídico-administrativo, estando regulada por un Reglamento Orgánico del Cuerpo de oficiales y Auxiliares (ROCOA). Esta situación cambió a raíz de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en Sentencia de 19 de marzo de 1990 (reiterada en otras de 3 y 16 de julio del mismo año) que determinó el cambio de naturaleza de dicha relación que pasó a ser puramente laboral, lo que determinó la derogación del Reglamento citado y su sustitución por el vigente Convenio Colectivo de fecha 1 de julio de 2013 y que entró en vigor el 11 de octubre de 2013, con su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

 

Su clasificación

El personal de los Registros de la Propiedad se encuadra en los siguientes grupos:

GRUPO I.- Subalternos

GRUPO II.- Personal Administrativo

GRUPO III.- Especialistas

GRUPO IV.- Auxiliares

GRUPO V.- Oficiales

A continuación pasaremos a definir esquemáticamente estas categorías según el Convenio vigente:

Subalternos

Aquellos empleados cuyo trabajo no requiera aptitudes técnicas y que se desempeñan funciones accesorias y de apoyo (como recaderos u ordenanzas, por ejemplo).

Personal Administrativo

Aquellos empleados no incluidos en los grupos III, IV y V, que realizan actividades administrativas simples, contratados bajo cualquier modalidad contractual admitida en Derecho. Los empleados de este grupo podrán promocionar al grupo IV, superando para ello las pruebas específicas de acceso en las tres primeras convocatorias.

ESPECIALISTAS

Aquellos empleados con una preparación específica y una cualificación técnica necesaria para desempeñar, dentro del Registro, funciones no jurídicas distintas a las del resto de los grupos (por ejemplo, telefonistas, contables, secretarias).

AUXILIARES

Aquellos empleados que, habilitados por el título correspondiente, poseen conocimientos jurídicos básicos, técnicos y prácticos suficientes para realizar todas las funciones del Registro que no revistan especial complejidad, bajo la dirección y supervisión del registrador.

OFICIAL

Aquellos empleados que, habilitados por el título correspondiente, poseen los conocimientos jurídicos, técnicos y prácticos necesarios para llevar a cabo todas las funciones encomendadas y que se pueda encomendar en lo sucesivo a los Registros, bajo la dirección y supervisión del registrador.

Dentro de ellos, como subgrupo, se encuadran los oficiales superiores , quienes, siguiendo instrucciones directas del registrador, coordinan las diferentes áreas de trabajo del Registro y velan por una adecuada atención al público.

Requisitos Básicos

Para  formar parte del personal de los Registros se requiere, con carácter general:

 

–          Ser capaz según la Legislación Laboral.

–          No padecer ni enfermedad ni impedimento físico que imposibilite para la realización de los trabajos propios de un Registro.

–          Estar en posesión del título de bachillerato o equivalente o de titulación de formación profesional de grado superior en la rama administrativa, salvo en el caso del personal subalterno, donde es suficiente tener terminada la enseñanza obligatoria.

–          El personal contratado como especialista deberá además acreditar los conocimientos específicos para la función que realice, mediante la correspondiente titulación habilitante.

 

Además, para los GRUPOS IV y V se precisa haber superado las pruebas específicas de acceso.

 

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